江戸川区、葛飾区の地元弁護士・遠山泰夫
弁護士 遠山泰夫
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業務内容

不動産

不動産問題でお困りですか?

不動産に関する問題

不動産賃貸借問題
不動産売買問題

不動産問題弁護士着手金目安

不動産問題交渉・調停 10万円~
不動産問題訴訟 30万円~
報酬金
は、事件の難易度、ご依頼の対象物件、 経済的利益により決まります。

不動産問題は事案ごとに状況が異なります。

家や土地を買いたい人・売りたい人 借りたい人・貸したい人、 不動産問題はいろいろな人々の間で、様々な状況で起こります。

もし不動産に関してトラブルを抱えてしまったら・・
不動産問題の解決に実績と経験のある弁護士にお任せ下さい。 。

弁護士は、相手方との交渉から調停・訴訟に至るまで、一貫して、代理人として対応する事ができます。 トータル的なアドバイス、サポートをお任せください 。

不動産問題処理マップ 交渉解決/賃料回収 賃貸借契約解除 占有移転禁止仮処分 建物明渡訴訟 強制執行 不動産売買問題

不動産問題弁護士費用はこちら

1. 交渉解決/賃料回収

賃貸借契約問題には以下のような問題があります。

1. 家賃・地代滞納問題
●家賃未払い、家賃滞納

2. 賃貸借契約の問題
●無断転貸、借地上の建物譲渡、無断建物増改築、禁止ペットの飼育・騒音など近隣迷惑

3. その他の賃貸借問題 その他の賃貸借問題解決策?
●家賃増減、契約更新、契約解除

1. 家賃・地代滞納問題

不動産賃貸借に関する問題の中でも特に多い ものは、家賃・賃料滞納問題です。
通常3ヶ月程度の家賃滞納があった場合、未 払い家賃の回収に動き始めなければなりません。 3ヶ月と言う期間に関しては、法律で決まって いる訳ではありませんが、一応の目安となって います。理由は、滞納期間が長いと未払い家賃総 額が大きくなり、回収が困難になる事、また3ヶ月 以上の滞納は貸主、借主の信頼関係を破る契約違反 で、契約解除・明渡し請求が認められる要因となる からです

<資力があるのに家賃滞納している場合>

滞納家賃回収方法連帯保証人に未払い家賃の請求?

家賃を滞納している借主が資産を保有しているか、もしくは支払い能力がある場合、または連帯保証人に資産がある場合は、このような滞納家賃回収方法で、強制的に未払い家賃を回収する事が出来ます。
特に支払督促や、少額訴訟は、費用も安く手続きも簡単で迅速な解決が期待出来ます。
しかし、家賃滞納問題が頻繁に起きる様な場合は、賃貸借契約解除・明渡しを考えなければなりません。

<資力が無く家賃滞納している場合>

家賃を滞納している借主に保有資産が無く、支払い能力に疑問がある場合は、滞納家賃の支払い請求を続けるより、賃貸借契約解除・土地・建物明渡しを第一に考えて対策を講じなくてはなりません。
家賃滞納問題は、解決が長引けば長引くほど損害額が大きく膨らんでしまいます。
損害を大きくしない為にも、早めに対処し、賃貸借契約解除・明渡し請求を行っていかなければなりません。

和解交渉による早期立ち退き方法?

2. 賃貸借契約の問題

無断転貸、借地上の建物譲渡、無断建物増改築、使用目的違反、禁止されているぺットの飼育、騒音などの近隣迷惑・・・いずれの問題も契約違反に該当する問題です。

<禁止されているペットの飼育、騒音などの迷惑行為>

借主の改善努力によっては契約解除には至りませんが、違反行為を繰り返し貸主借主の信頼関係を壊すような状況になると、貸主は賃貸借契約解除・明渡しを求める事が出来ます。

<無断転貸、借地上の建物譲渡、無断建物増改築、使用目的違反>

悪質な違反行為の場合は、貸主は催告なしで賃貸借契約解除・明渡しを求める事が出来ます。
ただ、借主が違反である事を知らずにいた場合、貸主借主の信頼関係を著しく損なう行為で無い場合は、話し合いで解決し契約解除に至らない場合もあります。

2. 賃貸借契約解除

貸主の側から土地・建物の明渡しを請求するには、『借地借家法』という借主保護の法律があるため、理由も無く勝手に契約解除する事はできません。

貸主が、問題解決に向けて、借主と交渉を続けても改善が見られない場合。
借主が、貸主との間の信頼関係を壊すような行為、状況を作った場合。
賃貸借契約の解除が認められます。

契約解除は次の書面を内容証明郵便で借主に通知します。

催告書
建物の所在地。問題が発生している事の内容。期日までに問題を解決させない場合、賃貸借契約を解除する事。
解除通告書
催告を行なった事。期日までに問題が解決されていないので、賃貸借契約を解除した事。
【建物の明渡し日(退去日)等の事務内容も明記されている場合もある。】

悪質な契約違反の場合は催告なしで、解除通告書を通知する事も出来ます。

賃貸借契約解除を通告し、建物が期日までに明渡しが成されない場合は、法的手段に訴えます。

賃貸借契約を解除し、建物明渡しを要求しても明渡しに応じない借主に対して、法的手続きをとらずに、借主の留守中に勝手に部屋へ入ったり、鍵を取り替えたりすることは出来ません。自立救済は法律上認められていませんので、不法行為として損害賠償請求される恐れがあります。

3. 占有移転禁止仮処分

特に賃料未払いを理由に賃貸借契約を解除して明渡しを請求する場合、借主を被告として訴え提起します。明渡しの判決を得るのに3~6ヶ月の期間を要しますので、その間に第三者に占有を移してしまった場合、借主に対しての勝訴判決は役に立たなくなってしまいます。訴訟が無駄に終わってしまうような事をさけるために、訴訟提起の前に占有移転禁止の仮処分を行ないます。

占有移転禁止の仮処分を行なうと、たとえ借主が第三者に目的物の占有を移転させたとしても、明渡しの強制執行を行なう事が出来ます。
占有移転禁止の仮処分は、執行官、申し立てした本人あるいは代理人(弁護士)も同行し、占有移転禁止を公示します。

この事により、借主が任意に明渡しに応じて来るというメリットも期待出来ます。
デメリットとしては、仮処分の申し立てには、担保を収めなければならないという事があります。

4. 建物明渡訴訟

賃貸借契約解除通告後も建物の明渡しに応じない 借主、もしくは、連絡もつかず行方不明の借主に 対しては、建物明渡し訴訟を提起します。
賃料を滞納していた借主に対しては、同時に賃料の支払い請求と、その遅延損害金の請求も併せて 行ないます。 滞納家賃の支払い請求を同時に行う事で、勝訴判決 による強制執行では、建物の明渡しに加えて室内の 物品を換価し未払い家賃分として回収することが出 来ます。

明渡し訴訟の裁判では、解除理由が家賃滞納のように明確な場合や、当事者に和解の意思がある場合は、裁判官が間に入って和解勧告をします。
和解を拒否すれば判決になるので、判決が出る前に和解が成立し、借主が自主的に明渡しに応じて来る場合があります。

明渡し訴訟の裁判で、和解が成立しない場合や、被告である借主が裁判に出頭しない場合などは、裁判官は書面の証拠や証人尋問の結果を総合的に判断して、判決を言い渡します。

裁判の終結は、
判決・・・裁判官から下される判断 判決書(強制執行可)
和解・・・判決を待たずに合意する 和解調書(強制執行可)

不動産の明渡し訴訟を起こした・・、起こされた
不動産に関する問題は専門的な知識と経験が必要です。

困った時は、お気軽にご相談ください。
まずは問題の所在を明らかにし、どのような対策をとるべきか、費用対効果を考えてご提案いたします。
ご依頼があれば、交渉、訴訟をお引き受けいたします。

5. 強制執行

強制執行の申し立て
目的不動産の所在地と管轄する地方裁判所の執行官に書面で申し立て

↓

執行の1ヵ月前に債務者に明渡しの催告

↓

執行当日
申し立て人か代理人(弁護士)の立会いの下、執行官が借主の占有を排除して、貸主に引き渡します。
未払い家賃がある場合は、部屋にある動産(家財、貴重品等)を換価し、未払い家賃分として回収できます。

明渡しの強制執行にはかなりの費用がかかりますので、貸主としても、借主が自主的に退去してくれるよう説得を続けます。ほとんどの場合、強制執行当日前に、借主が自主的に明渡しに応じます。
実際、強制執行がおこなわれるのは、借主が行方不明か連絡が取れないような場合が多いようです。

6. 不動産売買問題

不動産売買と言っても、その対象物件は土地、 土地付建物、マンション等いろいろで、そこ から発生するトラブルは、まさに千差万別です。 只、不動産売買に関する問題は一度トラブルが 生じると、取引額が大きいので深刻な問題にな ってしまう事は共通して言える事です。

不動産売買の問題は、

売り手からは、『売買代金を払って貰えない・・・』債務不履行問題
買い手からは、『約束と違う・・、知らなかった・・・』契約違反、損害賠償問題 等

トラブルの内容も、解決策もケースバイケースで、その場その場の状況に応じた解決策を講じていかなければならないという難しさがあります。

不動産売買の難しい点は、ある程度の法律の知識が必要になる事です。
業者を信頼しきって、説明される契約内容をしっかりと理解しないうちに売買契約を結んでしまった・・。
トラブルが起きた時の対処法を確認して置かなかった・・。

売買契約締結前に、契約書の内容をしっかりチェックし、必要ならば専門家に相談される事をお勧めします。

不動産売買契約する際のチェック項目としては、

土地の利用法に関して・・・
都市計画法(土地利用、建築できる建物の規制)
建築基準法(建物の規制)
農地法  (農地の使用制約)
土地と道路との関係

土地、建物に関して・・・
不動産登記(物理的現況、権利関係)
重要事項説明(契約の重要な要素の説明)

その他、瑕疵担保責任住宅ローンに関する事柄、手付金に関する取り決めなどを、しっかり決めておく事が大切です。

よくある質問

よくある質問にお答えします。質問内容をクリックしてください。

その他の賃貸借問題解決策?

賃貸借契約問題には、その他、賃料の増額・減額、賃貸借契約の更新拒絶、契約解除問題があります。

1. 賃料の増額・減額問題
貸主が賃料の増額を請求してきた場合、直ぐに要求された賃料を支払う必要はありません。しかし、貸主が賃料増額の裁判をおこし、裁判で増額が認められた場合、増額された家賃を支払わなくてはなりません。しかも要求があった時から、判決が出るまでの家賃の差額を年一割という高い利息を付けて支払わなくてはなりません。
賃料の増減請求は、永い間の物価の上下を考慮して、借地借家法で認められています。

2. 賃貸借契約の更新拒絶問題
更新のない定期借家・借地契約の場合は、契約期間終了で契約が切れます。
しかし通常の賃貸借契約は、法定更新となり、放っておくと自動的に契約は更新されます。
更新を拒絶する場合は、(期間満了1年~6ヶ月前)に更新拒絶の旨を伝えなければなりません。
借主が納得しなければ、貸主は期間満了後に明渡し訴訟を起こすでしょう。しかし裁判では、貸主の立場は弱く、『正当事由』が無ければ契約更新拒絶は認められません。
正当事由』が有るとされるかどうかは、裁判所で状況を総合的に判断して決まります。
正当事由』の有無はその場その場の状況によって違ってくるので、過去の判例に照らし合わせて考える必要があります。

3. 契約解除問題
賃貸借契約に関して、貸主の要望で賃貸借契約を終了させてもらいたい場合、無条件に借主に立ち退きをしてもらうことはできません。
建物の老朽化による倒壊の危険性がある場合などは、無条件に立ち退きが認められることもあります。
一般には、借主に十分に理由を説明して、引越し代、立ち退き料などを支払う事によって、円満に解決していく事が最良の方法です。
裁判で解決するには、やはり強力な『正当事由』が無ければならないので、難しさがあります。

連帯保証人に未払家賃の請求?
借主が家賃を支払わない場合、契約時に立てた借主の連帯保証人も支払い義務を負います。
通常3ヶ月以上経過しても家賃の未払いが解消されない場合には、借主に『支払がなければ連帯保証人に家賃の請求が行きます。』旨の通告をします。
連帯保証人に迷惑をかけられないと、借主が任意に支払に応じる効果も期待します。
その後、支払い請求、支払督促と、連帯保証人への請求がなされます。
連帯保証人に資産があり、借主の代わりに未払い家賃の支払を継続的に続けてくれる場合は別として、連帯保証人にそれ程の資産が無い場合は、貸主は早期に契約解除、明渡しの処理を進めるでしょう。
連帯保証人に、借主が家賃を滞納している事実を早めに知らせるためにも、長期間家賃未払いを放置しないようにします。
和解交渉による早期立ち退き方法?
家賃滞納がある場合、特別な場合を除いて、借主は経済的に困窮している場合がほとんどです。
払いたくても払えない。引っ越したくても引っ越せない。
そのような場合、通常、契約解除、明渡しまで、法的手続きをして強制執行すると、時間的に経費的にかなりの損害になってしまいます。
費用対効果を考えて、和解による早期の立ち退きを目指す方法もあります。
『滞納家賃の免除』『立ち退き料の支払』『ある期間の立ち退きの猶予』などを条件に立ち退きを了承してもらいます。
法的手続きの費用、判決が出るまでの家賃未払い分、などを考えると、ある程度の立ち退き料を支払って問題解決した方が、損害が少なくてすむ場合があります。

まずはお電話ください。03-3502-4146お問い合わせ

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