不動産に関する問題は、不動産賃貸借の問題と不動産売買の問題に分けられます。
家や土地を買いたい人・売りたい人
借りたい人・貸したい人、
不動産の問題はいろいろな人々の間で、様々な状況で起こります。
もし不動産に関してトラブルを抱えてしまったら・・
専門的な知識が必要ですので、是非、専門家にご相談ください。
弁護士は、相手方との交渉から調停・訴訟に至るまで、一貫して、代理人として対応する事ができます。
トータル的なアドバイス、サポートをお任せください。
賃貸借契約問題には以下のような問題があります。
1. 家賃・地代滞納問題
●家賃未払い、家賃滞納
2. 賃貸借契約の問題
●無断転貸、借地上の建物譲渡、無断建物増改築、禁止ペットの飼育・騒音など近隣迷惑
3. その他の賃貸借問題 その他の賃貸借問題について
●家賃増減、契約更新、契約解除
1. 家賃・地代滞納問題
不動産賃貸借に関する問題の中でも特に多いものは、家賃・賃料滞納問題です。
通常3ヶ月程度の家賃滞納があった場合、未払い家賃の回収に動き始めなければなりません。
3ヶ月と言う期間に関しては、法律で決まっている訳ではありませんが、一応の目安となっています。理由は、滞納期間が長いと未払い家賃総額が大きくなり、回収が困難になる事、また3ヶ月以上の滞納は貸主、借主の信頼関係を破る契約違反で、契約解除・明渡し請求が認められる原因となるるからです。
滞納家賃回収の流れ
支払い能力があるのに、家賃を滞納している悪質な賃借人には、支払い督促や、小額訴訟が有効です。簡易裁判所に申立てるだけで、費用も安く手続きも簡単です。
小額訴訟の勝訴判決や、支払い督促命令の確定後も、なおも賃借人が家賃滞納の支払いに応じない場合は、強制執行を申立てます。
給与債権に対する強制執行を申立てると、裁判所から賃借人の職場に執行命令が送られ、給与を差押さえる事が出来ます。
また、車や家財を保有している場合は、それらを競売にかけ現金化して回収することができます。
しかし、ほとんどの場合、家賃を滞納している賃借人にそれ程の資産があることは考えづらく、法的手段に訴えれば必ず回収出来るという訳ではありません。
家賃滞納が度重なり、賃借人の支払い能力に疑問がある場合は、賃貸借契約を解除して建物・土地の明渡し請求を行います。
2． 賃貸借契約の問題
使用上の問題・・・無断転貸、借地上の建物譲渡、無断建物増改築、使用目的違反、ぺットの飼育、騒音など近隣迷惑
いずれの問題も契約違反ですが、禁止しているペットの飼育、騒音などの迷惑行為は、賃借人の改善努力で契約解除にはなりませんが、違反行為を繰り返し貸主借主の信頼関係を壊す事になると契約解除されることになります。
無断転貸、借地上の建物譲渡、無断建物増改築、使用目的違反については、悪質な違反行為の場合は、催告なしで契約解除を求められる場合があります。ただ、違反である事を知らずにいた場合、貸主借主の信頼関係を著しく損なう行為で無い場合は、話し合いで解決し契約解除に至らない場合もあります。
賃貸人が契約解除を望む場合契約解除の処理を行っていきます
賃借人の側から土地建物の明け渡しを請求するには、『借地借家法』という借主保護の法律があるため、理由も無く勝手に契約解除する事はできません。
一般に、問題解決に向けて交渉を続けても改善が見られない、
貸主と借主との間の信頼関係を壊すような行為・状況を作った場合、
賃貸借契約の解除が認められます。
契約解除は次の書面を内容証明郵便で借主に通知します。
また、悪質な契約違反の場合は催告なしで、解除通告書を通知する事もあります。
賃貸借契約解除を通告し、不動産が期日までに明渡しが成されない場合は法的手段に訴えます。
特に賃料未払いを理由に賃貸借契約を解除して明渡しを請求する場合、借主を被告として訴え提起します。明渡しの判決を得るのに3～6ヶ月の期間を要しますので、その間に第三者に占有を移してしまった場合、借主に対しての勝訴判決は役に立たなくなってしまいます。訴訟が無駄に終わってしまうような事を避けるために、訴訟提起の前に占有移転禁止の仮処分を行います。
占有禁止の仮処分を行うと、たとえ借主が第三者に目的物の占有を転移させたとしても、明渡しの強制執行を行う事が出来ます。
占有禁止の仮処分は、執行官、申し立てした本人あるいは代理人（弁護士）も同行し、占有移転禁止を公示します。その事により任意に借主が明渡しに応じる事もありますので、そのようなメリットもあります。
ただ、仮処分の申し立てには、担保を納めなければならないというデメリットがあります。
双方の意見が対立し示談交渉が成立しなかった場合は、裁判所に調停の申し立てや訴訟を起こす事ができます。
調停
調停委員は双方の言い分を十分聞き、お互いの歩み寄りを助けて合意に導きます。
民事調停は、あくまでも当事者間の話し合いで、問題を解決していく事を目的としていますので、柔軟な解決策が取れますし、処理がスムーズに行われるメリットがあります。
しかし、あくまでも話し合いによる解決ですので、合意に至らない場合は不成立になってしまいます。
話し合いに応じようとしない賃借人、もしくは行方不明の賃借人が相手の場合は、調停では意味が無いので、訴訟を提起した方が良いでしょう。
調停が成立した場合は調停調書(強制執行の効力を持つ)が作成されます。
訴訟
相手が調停に出席しない、相手が話し合いに応じない場合は、裁判を起こす事になります。
裁判では、証拠を提出しお互いの主張や反論を繰り返し、事実関係を明らかにして行きます。
裁判官は、書面の証拠や証人尋問の結果を総合的に判断して判決を言い渡します。
実際には、問題解決処理がスムーズに行なえる（時間、費用の節約、精神的プラス要素）という意味で、和解で解決する場合が多いです。
裁判の終結は、
判決・・・裁判官から下される判断 判決書(強制執行の効力を持つ)
和解・・・判決をまたずに合意する 和解調書(強制執行の効力を持つ)
不動産の明渡し訴訟を起こした・・、起こされた
不動産に関する問題は専門的な知識と経験が必要です。
困った時は、お気軽にご相談ください。
不動産に関する問題解決は、まずは問題の所在を明らかにし、どのような対策をとるべきか、費用対効果を考えてご提案いたします。
ご依頼があれば、交渉、訴訟をお引き受けいたします。
強制執行の申し立て
目的不動産の所在地と管轄する地方裁判所の執行官に書面で申し立て
執行の１ヵ月前に債務者に明渡しの催告
執行当日
申し立て人か代理人（弁護士）の立会いの下、執行官が借主の占有を排除して、貸主に引き渡します。
未払い家賃がある場合は、部屋にある動産（家財、貴重品等）を換価し、未払い家賃分として回収できます。
不動産売買と言っても、その対象物件は土地、土地付建物、マンション等いろいろで、そこから発生するトラブルは、まさに千差万別です。
只、不動産売買に関する問題は一度トラブルが生じると、取引額が大きいので深刻な問題になってしまう事は共通して言える事です。
不動産売買の問題は、
売り手からは、『売買代金を払って貰えない・・・』債務不履行問題
買い手からは、『約束と違う・・、知らなかった・・・』契約違反、損害賠償問題 等
トラブルの内容も、解決策もケースバイケースで、その場その場の状況に応じた解決策を講じていかなければならない難しさがあります。
不動産売買の難しい点は、ある程度の法律の知識が必要になる事です。
業者を信頼しきって、説明される契約内容をしっかりと理解しないうちに売買契約を結んでしまった・・。
トラブルが起きた時の対処法を確認して置かなかった・・。
売買契約締結前に、契約書の内容をしっかりチェックし、必要ならば専門家に相談される事をお勧めします。
不動産売買契約する際のチェック項目としては、
土地の利用法に関して・・・
都市計画法（土地利用、建築できる建物の規制）
建築基準法（建物の規制）
農地法 （農地の使用制約）
土地と道路との関係
土地、建物に関して・・・
不動産登記（物理的現況、権利関係）
重要事項説明（契約の重要な要素の説明）
その他、瑕疵担保責任や住宅ローンに関する事柄、手付金に関する取り決めなどしっかり取り決めておく事が大切です。
よくある質問にお答えします。質問内容をクリックしてください。
賃貸借契約問題には、その他、賃料の増額・減額、賃貸借契約の更新拒絶、契約解除問題があります。
1. 賃料の増額・減額問題
貸主が賃料の増額を請求してきた場合、直ぐに要求された賃料を支払う必要はありません。しかし、貸主が賃料増額の裁判をおこし、裁判で増額が認められた場合、増額された家賃を支払わなくてはなりません。しかも要求があった時から、判決が出るまでの家賃の差額を年一割という高い利息を付けて支払わなくてはなりません。
賃料の増減請求は、永い間の物価の上下を考慮して、借地借家法で認められています。
2. 賃貸借契約の更新拒絶問題
更新のない定期借家・借地契約の場合は、契約期間終了で契約が切れます。
しかし通常の賃貸借契約は、法定更新となり、放っておくと自動的に契約は更新されます。
更新を拒絶する場合は、（期間満了１年～６ヶ月前）に更新拒絶の旨を伝えなければなりません。
借主が納得しなければ、貸主は期間満了後に明渡し訴訟を起こすでしょう。しかし裁判では、貸主の立場は弱く、『正当事由』が無ければ契約更新拒絶は認められません。
『正当事由』が有るとされるかどうかは、裁判所で状況を総合的に判断して決まります。
『正当事由』の有無はその場その場の状況によって違ってくるので、過去の判例に照らし合わせて考える必要があります。
3. 契約解除問題
賃貸借契約に関して、貸主の要望で賃貸借契約を終了させてもらいたい場合、無条件に借主に立ち退きをしてもらうことはできません。
建物の老朽化による倒壊の危険性がある場合などは、無条件に立ち退きが認められることもあります。
一般には、借主に十分に理由を説明して、引越し代、立ち退き料などを支払う事によって、円満に解決していく事が最良の方法です。
裁判で解決するには、やはり強力な『正当事由』が無ければならないので、難しさがあります。
